Konverzija zemljišta – sve što treba da znate pre nego što krenete u postupak
Pojam konverzije zemljišta sve se češće koristi u praksi, ali mnogima i dalje nije do kraja jasno šta zapravo podrazumeva. Konverzija zemljišta je jedan od najvažnijih koraka ako želite da legalizujete svoj posed, izvadite građevinsku dozvolu ili prodate nekretninu bez pravnih prepreka.
Šta je konverzija zemljišta?
Suštinski, konverzija zemljišta je postupak kojim se pravo korišćenja nad zemljištem pretvara u pravo svojine.
Ovaj proces donosi vlasnicima pravnu sigurnost, omogućava dobijanje građevinskih dozvola, kao i slobodnije raspolaganje imovinom, bilo da žele da grade, prodaju ili ulažu.
Ukoliko konverzija nije sprovedena, vlasnik objekta koji ima samo pravo korišćenja zemljišta ne može da dobije građevinsku dozvolu, niti može da prodata nekretninu na jednostavan način. Razlog je to što se objekat i zemljište vode odvojeno, što stvara administrativne i pravne prepreke.
Kada se konverzija završi, vlasnik postaje punopravni nosilac i zemljišta i objekta, čime se nekretnina uknjižava kao jedinstvena celina, povećava joj se vrednost na tržištu i stiče se potpuna pravna zaštita u prometu i investiranju.
U praksi to znači da, ako ste vlasnik objekta, ali se zemljište vodi kao državno, nakon konverzije postajete vlasnik i objekta i parcele.
Bez sprovedene konverzije:
- Ne možete da dobijete građevinsku dozvolu
Ako planirate nadogradnju, adaptaciju ili novu gradnju, zakon zahteva da vlasnik zemljišta i objekta bude ista osoba. - Otežana je prodaja i promet nekretnina
Kupci i banke izbegavaju objekte bez uknjiženog zemljišta, jer ne predstavljaju jedinstvenu celinu. - Ne možete da uknjižite nekretninu kao vlasnik
Objekat i parcela se vode odvojeno, što smanjuje pravnu sigurnost.
Ko ima pravo na konverziju zemljišta bez naknade?
Zakon o planiranju i izgradnji propisuje da određene kategorije vlasnika mogu da sprovedu konverziju bez plaćanja naknade. To su:
- Fizička lica koja su zemljište stekla kroz privatizaciju, restituciju ili nasledstvo
Na primer, ako ste nasledili kuću čiji je plac upisan kao državno vlasništvo, imate pravo da konverziju sprovedete besplatno. - Vlasnici legalizovanih objekata
Ukoliko ste legalizovali kuću ili poslovni prostor, a zemljište je bilo na korišćenju, imate osnov za konverziju bez naknade. - Lica koja su objekat izgradila sopstvenim sredstvima
Ako je zemljište ranije bilo društveno, a vi ste izgradili objekat o svom trošku, zakon vam priznaje pravo svojine.
Ko ne može da uradi konverziju?
Postoje situacije kada konverzija zemljišta nije moguća:
- Pravna lica koja su zemljište koristila u okviru preduzeća iz privatizacije, a nisu ispunila zakonske uslove.
Na primer, bivše firme koje nisu razdvojile svojinsku strukturu. - Lica koja nisu vlasnici objekta.
Ako niste upisani kao vlasnik objekta na parceli, ne možete da tražite konverziju. - Nekretnine sa nerešenim imovinsko-pravnim odnosima.
U slučajevima sporova, naslednih parnica ili sudskih zabeležbi, postupak se odlaže dok se vlasništvo ne razjasni.
Kako se podnosi zahtev za konverziju zemljišta?
Zahtev se podnosi nadležnoj službi za katastar ili opštinskoj upravi u zavisnosti od lokacije zemljišta.
Novim Zakonom od 04.11.2023. godine, svi zahtevi katastru šalju se isključivo digitalno, preko advokata.
Ovo ne važi samo za konverziju, već za sve zahteve koji su podnošeni na šalterima katastra.
Potrebno je pripremiti:
- Podatke o vlasniku i objektu.
Lična karta, izvod iz katastra i dokaz o vlasništvu nad objektom. - Pravni osnov korišćenja zemljišta.
Ugovor, rešenje o nasleđivanju, odluka o privatizaciji ili drugo. - Dokaz o legalizaciji objekta.
Ako je objekat legalizovan, priložite rešenje o ozakonjenju. - Potvrdu o plaćenim administrativnim taksama.
Advokatska kancelarija Ljubić Todoran može da vam pomogne u pripremi kompletne dokumentacije i da podnese zahtev u vaše ime, čime se značajno skraćuje vreme postupka i izbegavaju greške koje mogu dovesti do odbijanja zahteva.
Koliko košta konverzija zemljišta?
Konverzija zemljišta bez naknade
U slučajevima kada imate pravo na konverziju bez naknade, ne plaća se tržišna vrednost zemljišta državi ili lokalnoj samoupravi. Međutim, i dalje postoje određeni tehnički troškovi:
- administrativne i republičke takse (obično u visini takse koju naplaćuje RGZ koja je trenutno 440,oo dinara) ,
- geodetske usluge ako je potrebna izrada plana ili parcelacija, i advokatske usluge, koje zavise od složenosti predmeta.
Dakle, iako sama konverzija ne podrazumeva naknadu za zemljište, postupak nije potpuno besplatan – potrebno je obezbediti profesionalno vođenje procesa i urednu dokumentaciju.
Konverzija zemljišta sa naknadom
Kada se radi o konverziji sa naknadom, visinu iznosa određuje lokalna samouprava, i to na osnovu tržišne vrednosti zemljišta prema lokaciji i površini.
Troškovi advokata i zašto je on važan
Od novembra 2023. godine, sve zahteve Republičkom geodetskom zavodu (RGZ) mogu podnositi samo advokati ili ovlašćene geodetske organizacije putem e-šaltera, pa je njihov angažman neophodan u praksi.
Cena advokatskih usluga zavisi od obima posla i najčešće podrazumevaju:
- proveru dokumentacije i savetovanje
- kompletno vođenje postupka konverzije i digitalno podnošenje zahteva
Advokatska kancelarija Marinela Ljubić Todoran iz Pančeva pruža kompletnu uslugu konverzije zemljišta, uključujući pravnu analizu, digitalno podnošenje zahteva i praćenje predmeta do konačnog rešenja. Naš tim proverava da li ispunjavate uslove za konverziju bez naknade i koliko bi ukupni troškovi iznosili u vašem konkretnom slučaju.
Koliko traje konverzija zemljišta?
Vreme postupka može da varira u zavisnosti od:
- ažurnosti nadležnog organa,
- potpunosti dostavljene dokumentacije,
- postojanja eventualnih sporova ili zabeležbi.
- Određivanja naknade za konverziju
Kada su svi papiri uredni i zahtev pravilno podnet, rešenje o konverziji može biti doneto već u roku do mesec dana. Nakon toga sledi uknjižba prava svojine u katastru nepokretnosti.
Kako lakše proći kroz postupak konverzije?
Da biste izbegli komplikacije, preporučuje se sledeće:
- Angažujte advokata specijalizovanog za imovinsko-pravne odnose
Stručni advokat poznaje procedure i može vas zastupati pred organima u Pančevu. - Pripremite potpunu dokumentaciju
Nedostajuća dokumenta su najčešći razlog zastoja. - Proverite da li je objekat legalizovan i uknjižen
Bez legalizacije objekta, postupak konverzije nije moguć. - Pratite status predmeta
Redovno proveravanje omogućava pravovremeno reagovanje na dopune ili pozive.
Advokatska kancelarija Marinela Ljubić Todoran nudi kompletnu pravnu podršku, od prve provere dokumentacije do konačnog upisa prava svojine u katastar Pančevo.
Šta se dešava nakon konverzije?
Nakon sprovedene konverzije:
- Postajete vlasnik zemljišta i objekta.
Vi ste jedini upisani u list nepokretnosti. - Nekretnina postaje prometna.
Možete je prodati, pokloniti ili založiti banci. - Vrednost nekretnine raste.
Uknjiženo zemljište povećava tržišnu cenu i sigurnost kupaca.
Konverzija zemljišta – Advokatska kancelarija Marinela Ljubić Todoran, Pančevo
Ako ste vlasnik kuće ili poslovnog prostora u Pančevu ili na teritoriji opštine Pančevo, ali je zemljište na kojem se nalazi objekat još uvek u državnom vlasništvu, konverzija zemljišta je korak koji vam omogućava da postanete punopravni vlasnik parcele.
Advokatska kancelarija Marinela Ljubić Todoran pruža stručnu pravnu pomoć u postupku konverzije zemljišta, od prikupljanja dokumentacije do donošenja rešenja o uknjiženju.
Bez nje, zemljište i objekat su formalno odvojeni, što otežava svaku dalju radnju nad imovinom.
Nazad na Blog