Conversia terenului – tot ce trebuie să știți înainte de a începe procedura
Noțiunea de conversie a terenului este tot mai des întâlnită în practică, însă pentru mulți încă nu este pe deplin clar ce implică de fapt. Conversia terenului reprezintă unul dintre cei mai importanți pași dacă doriți să vă legalizați proprietatea, să obțineți autorizația de construire sau să vindeți imobilul fără obstacole.
Ce este conversia terenului?
În esență, conversia terenului este procedura prin care dreptul de folosință asupra terenului se transformă în drept de proprietate.
Acest proces oferă proprietarilor siguranță juridică, permite obținerea autorizațiilor de construire și oferă posibilitatea de a dispune liber de imobil – fie că doresc să construiască, să vândă sau să investească.
Dacă conversia nu este realizată, proprietarul construcției care are doar drept de folosință asupra terenului nu poate obține autorizația de construire și nici nu poate vinde imobilul în mod simplu. Motivul este că imobilul și terenul sunt evidențiate separat, ceea ce creează dificultăți administrative și juridice.
După finalizarea conversiei, proprietarul devine titular deplin atât al terenului, cât și al construcției, iar imobilul se intabulează ca o unitate unică, crescându-i valoarea de piață și asigurând protecție juridică completă în tranzacții și investiții.
În practică, aceasta înseamnă că, dacă sunteți proprietarul construcției, dar terenul figurează ca fiind al statului, după conversie deveniți proprietar atât al clădirii, cât și al parcelei.
Fără conversie:
- Nu puteți obține autorizația de construire
Dacă planificați o extindere, renovare sau o nouă construcție, legea cere ca proprietarul terenului și al clădirii să fie aceeași persoană. - Vânzarea și tranzacționarea imobilului sunt îngreunate
Cumpărătorii și băncile evită imobilele fără teren intabulat, deoarece nu reprezintă o unitate juridică unică. - Nu puteți intabula imobilul ca proprietar
Clădirea și parcela sunt evidențiate separat, ceea ce reduce siguranța juridică.
Cine are dreptul la conversie fără plată?
Conform Legii privind planificarea și construcțiile, anumite categorii pot realiza conversia fără a plăti taxă pentru teren:
- Persoane fizice care au dobândit terenul prin privatizare, restituire sau moștenire
De exemplu, dacă ați moștenit o casă al cărei teren este înregistrat ca proprietate de stat, aveți dreptul la conversie gratuită - Proprietarii clădirilor legalizate
Dacă ați legalizat casa sau spațiul comercial cu teren în folosință, puteți solicita conversia fără plată. - Persoane care au construit clădirea cu propriile mijloace
Dacă terenul era anterior social, iar clădirea a fost construită din surse proprii, legea recunoaște dreptul la proprietate.
Cine nu poate realiza conversia?
Există situații în care conversia terenului nu este posibilă:
- Persoane juridice care au folosit terenul în cadrul unei companii rezultate din privatizare, dar nu au îndeplinit condițiile legale.
De exemplu, foste firme care nu au separat structura de proprietate. - Persoane care nu sunt proprietarii construcției.
Dacă nu sunteți înscriși ca proprietar al clădirii de pe parcelă, nu puteți solicita conversia. - Imobile cu situații juridice nerezolvate.
În cazurile de litigii, succesiuni nedefinitivate sau înscrieri judiciare, procedura se amână până la clarificarea situației de proprietate.
Cum se depune cererea pentru conversia terenului?
Cererea se depune la serviciul cadastral competent sau la administrația locală, în funcție de locația terenului.
Conform noii Legi din 04.11.2023, toate cererile adresate Cadastrului din Serbia (RGZ) se trimit exclusiv în format digital, prin intermediul unui avocat.
Această regulă nu se aplică doar conversiei, ci tuturor solicitărilor care erau anterior depuse la ghișeele cadastrului.
Documentele necesare includ:
- Date despre proprietar și obiect.
Carte de identitate, extras cadastral și dovada dreptului de proprietate asupra construcției. - Temeiul juridic al folosinței terenului.
Contract, decizie de moștenire, decizie de privatizare sau alte acte relevante. - Dovada legalizării construcției.
Dacă imobilul este legalizat, se anexează decizia de autorizare (ozakonire). - Dovada plății taxelor administrative.
Cabinet de avocatură Marinela Ljubić Todoran vă poate ajuta să pregătiți întreaga documentație și să depuneți cererea în numele dumneavoastră, reducând semnificativ durata procedurii și evitând erorile care pot duce la respingerea solicitării.
Cât costă conversia terenului?
Conversia terenului fără plată
În situațiile în care aveți dreptul la conversie fără plată, nu se achită valoarea de piață a terenului către stat sau administrația locală. Totuși, există anumite costuri tehnice care rămân:
- axele administrative și republicane (de obicei în valoarea taxei percepute de RGZ, care este în prezent de 440 RSD),
- serviciile geodezice, dacă este necesară elaborarea unui plan sau parcelarea, onorariile avocatului, care depind de complexitatea cazului.
Așadar, chiar dacă conversia în sine nu implică o taxă pentru teren, procedura nu este complet gratuită – este necesară o gestionare profesionistă a procesului și o documentație corect pregătită.
Conversie cu plată
Suma este stabilită de administrația locală, pe baza valorii de piață a terenului.
Costurile serviciilor avocatului și de ce este important
Din noiembrie 2023, toate cererile adresate Oficiului Geodezic al Republicii Serbia (RGZ) pot fi depuse numai de avocați sau de organizații geodezice autorizate, prin intermediul ghișeului electronic, astfel că implicarea lor este necesară în practică.
Costul serviciilor avocatului depinde de volumul de lucru și, de obicei, include:
- pverificarea documentației și consultanță,
- gestionarea completă a procedurii de conversie și depunerea digitală a cererii.
CaBiroul de avocatură Marinela Ljubić Todoran din Pančevo oferă servicii complete de conversie a terenului, incluzând analiza juridică, depunerea digitală a cererii și monitorizarea dosarului până la emiterea deciziei finale. Echipa noastră verifică dacă îndepliniți condițiile pentru conversie fără plată și calculează costurile totale pentru situația dumneavoastră concretă.
Cât durează conversia terenului?
Procedura de conversie a terenului durează, de obicei, între 30 și 90 de zile. Totuși, durata poate varia în funcție de:
- promptitudinea autorității competente,
- completitudinea documentației depuse,
- existența eventualelor litigii sau înscrieri juridice
- stabilirea taxei de conversie.
Dacă toate documentele sunt în regulă și cererea este depusă corect, decizia privind conversia poate fi emisă chiar în termen de o lună. Ulterior, urmează intabularea dreptului de proprietate în registrul cadastral al imobilelor.
Cum să parcurgeți mai ușor procedura de conversie?
Pentru a evita complicațiile, se recomandă următoarele:
- AAngajați un avocat specializat în drepturi reale și imobiliare
Un avocat cu experiență cunoaște procedurile și vă poate reprezenta în fața autorităților din Pančevo. - Pregătiți documentația completă
Documentele lipsă sunt cel mai frecvent motiv al întârzierilor. - Verificați dacă imobilul este legalizat și intabulat
Fără legalizarea construcției, procedura de conversie nu poate fi realizată. - Urmăriți statusul dosarului
Verificarea regulată permite reacții rapide la eventualele completări sau solicitări din partea autorităților.
ACabinet de avocatură Marinela Ljubić Todoran oferă suport juridic complet – de la verificarea inițială a documentelor, până la înscrierea finală a dreptului de proprietate în registrul cadastral din Pančevo.
Ce se întâmplă după conversie?
După efectuarea conversiei:
- Deveniți proprietarul terenului și al construcției.
Sunteți singura persoană înscrisă în registrul imobilelor. - Imobilul devine tranzacționabil.
Îl puteți vinde, dona sau ipoteca la bancă - Valoarea proprietății crește.
Terenul intabulat crește prețul de piață și siguranța pentru cumpărători.
Conversia terenului – Biroul de avocatură Marinela Ljubić Todoran, Pančevo
Dacă sunteți proprietarul unei case sau al unui spațiu comercial în Pančevo sau pe teritoriul municipiului Pančevo, dar terenul pe care se află construcția este încă în proprietatea statului, conversia terenului este pasul care vă permite să deveniți proprietar deplin al parcelei.
Biroul de avocatură Marinela Ljubić Todoran oferă asistență juridică de specialitate în procedura de conversie a terenului – de la colectarea documentației până la emiterea deciziei de intabulare.
Fără conversie, terenul și construcția sunt evidențiate formal separat, ceea ce îngreunează orice acțiune ulterioară asupra proprietății.
Înapoi la Blog